房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范修訂版140問
房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范修訂版140問
修訂說明
1．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的文號(hào)是多少？經(jīng)哪個(gè)部、什么時(shí)間以XXX號(hào)公告批準(zhǔn)、發(fā)布自XXXX年XX月XX日起實(shí)施？
《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-2015，已經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2015年4月8日以第797號(hào)公告批準(zhǔn)、發(fā)布，自2015年12月1日起實(shí)施。
2．本規(guī)范是在什么基礎(chǔ)上形成的？上一版主編單位有哪些？哪些人參加？本次修訂的主要內(nèi)容有哪些？
本規(guī)范是在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》GB/T50291-1999的基礎(chǔ)上全面修訂而成的。上一版的主編單位是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)（中國(guó)房地產(chǎn)估計(jì)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)前身），參編單位是建設(shè)部政策研究中心、廣東省房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)、中山大學(xué)嶺南學(xué)院、華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究院、北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心、北京市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估事務(wù)所、上海市房地產(chǎn)評(píng)估中心、深圳市物業(yè)估價(jià)所，主要起草人員是柴強(qiáng)、廖俊平、艾建國(guó)、沈建忠、陸克華、劉錦紅、劉洪玉、馮長(zhǎng)春、楊于北、楊國(guó)誠(chéng)、沈彥京、康小蕓、田耀東。本次修訂的主要內(nèi)容是：1.調(diào)整了章節(jié)劃分，刪除了原規(guī)范的第二章術(shù)語(yǔ)和附錄A估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式；2.增加了路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、損失資本化法、價(jià)差法等方法，以及房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)、房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)等目的的估價(jià)；3.細(xì)化、完善了估價(jià)原則、估價(jià)程序、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)報(bào)告、估價(jià)職業(yè)道德等內(nèi)容。
3．修訂過程做了些什么工作？參考哪些國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)？
本規(guī)范修訂過程中，編制組開展了廣泛深入的調(diào)查研究，認(rèn)真總結(jié)了我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)參考了美國(guó)、英國(guó)、日本、德國(guó)等主要國(guó)家和我國(guó)香港地區(qū)、臺(tái)灣地區(qū)以及國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)（IVSC）的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
4．房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)怎樣去學(xué)習(xí)？
為便于廣大房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以及有關(guān)單位和個(gè)人在使用本規(guī)范時(shí)能正確理解和執(zhí)行本規(guī)范的條文規(guī)定，編制組按章、節(jié)、條順序編寫了條文說明，對(duì)條文規(guī)定的目的、依據(jù)以及在執(zhí)行中需要注意的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了解釋。但是，本條文說明不具有與本規(guī)范正文同等的法律效力，僅供使用者作為理解和把握本規(guī)范規(guī)定的參考。
5．目錄中有幾大點(diǎn)，具體目錄有哪些？
1總則
2估價(jià)原則
3估價(jià)程序
4估價(jià)方法
4.1估價(jià)方法選用
4.2比較法
4.3收益法
4.4成本法
4.5假設(shè)開發(fā)法
4.6其他估價(jià)方法
5不同估價(jià)目的下的估價(jià)
5.1房地產(chǎn)抵押估價(jià)
5.2房地產(chǎn)稅收估價(jià)
5.3房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)
5.4房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)
5.5房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
5.6房地產(chǎn)損失賠償估價(jià)
5.7房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
5.8房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)
5.9房地產(chǎn)租賃估價(jià)
5.10建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)
5.11房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)
5.12為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)
5.13企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)
5.14房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
5.15其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)
6估價(jià)結(jié)果
7估價(jià)報(bào)告
8估價(jià)職業(yè)道德
1總則
6．制定房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的目的是什么？依據(jù)哪部法律制定？本規(guī)范屬哪個(gè)級(jí)別的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序？
1.0.1是關(guān)于制定本規(guī)范的目的的規(guī)定，制定本規(guī)范的目的主要有三個(gè)：一是規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)；二是統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法；三是保證房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量。
房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)性很強(qiáng)，需要專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估價(jià)值的高低直接關(guān)系到有關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至關(guān)系到公共利益和人民財(cái)產(chǎn)安全?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估制度，并規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序進(jìn)行評(píng)估。本規(guī)范即是國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序。
7．房地產(chǎn)的需要有哪些？各種房地產(chǎn)是指哪些內(nèi)容？各種價(jià)值和價(jià)格是哪些？
1.0.2關(guān)于本規(guī)范適用范圍的規(guī)定。本規(guī)范所稱房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，包括為了各種需要，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值和價(jià)格進(jìn)行評(píng)估的活動(dòng)。
各種需要，是指房地產(chǎn)抵押、稅收、征收、征用、拍賣、變賣、分割、合并、損害賠償、保險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓、租賃、建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)投資基金、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量、用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立企業(yè)，以及企業(yè)改制、上市、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)置換、收購(gòu)資產(chǎn)、出售資產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、對(duì)外投資、合資、合作、租賃、合并、分立、清算、抵債等各種活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要。
各種房地產(chǎn)，是指房屋、構(gòu)筑物、土地、在建房地產(chǎn)、未建房地產(chǎn)、已滅失房地產(chǎn)、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。從用途來看，包括住宅、辦公樓、商鋪、酒店、餐館、廠房、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)場(chǎng)、碼頭、火車站、汽車站、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)、游樂場(chǎng)、主題公園、影劇院、體育場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)地、林地、牧場(chǎng)等。
各種價(jià)值和價(jià)格，包括市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、殘余價(jià)值、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)、招標(biāo)底價(jià)、拍賣底價(jià)、掛牌底價(jià)等。
8．為什么要結(jié)合規(guī)范GB/T50899使用？按什么標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定理解？
1.0.3房地產(chǎn)除執(zhí)行本規(guī)范外，還應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899等國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
本規(guī)范和《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899均是國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，本規(guī)范中的房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語(yǔ)的含義應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50899的規(guī)定理解。
2估價(jià)原則
9．什么是市場(chǎng)價(jià)值？
2.0.1市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的五項(xiàng)原則。市場(chǎng)價(jià)值過去稱為公開市場(chǎng)價(jià)值，是估價(jià)中最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型，是指估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。
10．什么情況下用什么原則？
2.0.2、2.0.3過去認(rèn)為估價(jià)一般就是評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，因此沒有區(qū)分市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估與其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估應(yīng)遵循的原則，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)需求的多樣化以及房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的深化和拓展，需要評(píng)估其他價(jià)值和價(jià)格的情形越來越多。在這些價(jià)值和價(jià)格評(píng)估中，有的除了要遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價(jià)值和抵押凈值評(píng)估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。而有的不一定要遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的所有原則；如投資價(jià)值評(píng)估要站在某個(gè)特定單位或個(gè)人的立場(chǎng)上而非站在中立的立場(chǎng)上進(jìn)行評(píng)估，因此不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則；再如現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估，是按房地產(chǎn)的利用現(xiàn)狀而非最高最佳利用狀況進(jìn)行評(píng)估，因此不應(yīng)遵循最高最佳利用原則。總之，在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值以外的其他價(jià)值和價(jià)格時(shí)，可在市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則外增加估價(jià)原則，或者在市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循的原則中進(jìn)行取舍，但這種增加或取舍不能是隨意的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型來增加或取舍。
11．什么是獨(dú)立、客觀、公正原則？
2.0.4獨(dú)立、客觀、公正原則中，所謂“獨(dú)立”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人及估價(jià)利害關(guān)系人沒有利害關(guān)系，在估價(jià)中不受包括估價(jià)委托人在內(nèi)的任何單位和個(gè)人的影響，應(yīng)憑自己的專業(yè)知識(shí)、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和執(zhí)業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)；所謂“客觀”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)；所謂“公正”，就是要求注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在估價(jià)中不偏袒估價(jià)利害關(guān)系人中的任何一方，應(yīng)堅(jiān)持原則、公平正直地進(jìn)行估價(jià)。
12．什么是合法原則？
合法原則中，所稱依法，是指不僅要依據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民檢察院發(fā)布的有關(guān)司法解釋，還要依據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地的有關(guān)地方性法規(guī)（民族自治地方應(yīng)同時(shí)依據(jù)有關(guān)自治條例和單行條例），國(guó)務(wù)院所屬部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，估價(jià)對(duì)象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、權(quán)屬證書、有關(guān)批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓招標(biāo)文件、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房地產(chǎn)租賃合同等）。因此，合法原則中所講的“法”，是廣義的“法”。但遵循合法原則，并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象，而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為哪種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。
13．市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估為什么要遵循替代原則？怎樣使用？
市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一市場(chǎng)上相同商品有相同的價(jià)格。因?yàn)樵谕粋€(gè)市場(chǎng)上如果有兩個(gè)以上價(jià)格不同的相同商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購(gòu)買其中價(jià)格最低的；或者反過來，如果有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會(huì)購(gòu)買其中效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠賣出，相互之間也會(huì)進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上買者、賣者的這些行為導(dǎo)致的結(jié)果，是在相同的商品之間形成相同的價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的形成一般也如此，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相似的房地產(chǎn)會(huì)有相近的價(jià)格。替代原則對(duì)具體的房地產(chǎn)估價(jià)工作，指明了兩點(diǎn)：一是，當(dāng)存在著一定數(shù)量與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí)，可以通過這些相似房地產(chǎn)的價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格。在通常情況下，由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，難以找到各方面狀況均與估價(jià)對(duì)象相同的房地產(chǎn)，所以實(shí)際上是尋找與估價(jià)對(duì)象具有替代性的相似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，再根據(jù)它們與估價(jià)對(duì)象之間的差異對(duì)其價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正和調(diào)整。二是，在估價(jià)時(shí)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，而要考慮相似房地產(chǎn)之間的價(jià)格比較，特別是同一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一城市、同一個(gè)時(shí)期，為了同一種估價(jià)目的，對(duì)不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值應(yīng)有合理的“價(jià)差”。尤其是較好的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。
還需要說明的是，替代原則是針對(duì)評(píng)估價(jià)值而言的，不論采用何種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，最后都應(yīng)把評(píng)估價(jià)值放到市場(chǎng)上去衡量，只有當(dāng)評(píng)估價(jià)值沒有不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，才可以說評(píng)估價(jià)值是合理的。
14．最高最佳使用原則同時(shí)滿足的四個(gè)條件是什么？
2.0.5最高最佳利用需要同時(shí)滿足四個(gè)條件：一是法律上允許；二是技術(shù)上可能；三是財(cái)務(wù)上可行；四是價(jià)值最大化。實(shí)際估價(jià)中在選擇估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用時(shí)，往往容易忽視“法律上允許”這個(gè)前提，甚至誤以為最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、政策以及建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。
15．如何根據(jù)不同估價(jià)目的從不同角度來確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用狀態(tài)？
2.0.5我國(guó)目前的土地利用管理不是“認(rèn)地不認(rèn)人”，因此房地產(chǎn)權(quán)利人和意向取得者依法對(duì)房地產(chǎn)享有的開發(fā)利用權(quán)力可能是不同的。由于最高最佳利用應(yīng)是法律上允許的，所以上述兩者的最高最佳利用狀況可能不同，從而導(dǎo)致從房地產(chǎn)權(quán)利人角度和從意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)的結(jié)果可能不同。因此，當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)力不相同時(shí)，應(yīng)確定是從房地產(chǎn)權(quán)利人角度還是從意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)。但到底應(yīng)從哪個(gè)角度進(jìn)行估價(jià)，不是估價(jià)委托人或注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意決定的，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。例如，建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，一般應(yīng)從意向用地者角度進(jìn)行估價(jià)；被征收房屋價(jià)值評(píng)估，一般應(yīng)從被征收人角度進(jìn)行估價(jià)；房地產(chǎn)司法拍賣等房地產(chǎn)處置估價(jià)，一般應(yīng)從意向取得者角度進(jìn)行估價(jià)；房地產(chǎn)稅收估價(jià)，一般應(yīng)從房地產(chǎn)權(quán)利人角度進(jìn)行估價(jià)。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的財(cái)務(wù)上可行的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值》（新房地產(chǎn)的價(jià)值一將現(xiàn)狀房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)更新改造的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（更新改造后的房地產(chǎn)價(jià)值-更新改造的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)的價(jià)值。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變規(guī)模的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（改變規(guī)模后的房地產(chǎn)價(jià)值-改變規(guī)模的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)規(guī)模下的房地產(chǎn)價(jià)值。
現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)重新開發(fā)的財(cái)務(wù)上可行的條件是：（重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)）＞現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)值。
16．估價(jià)對(duì)象的用途不一致時(shí)如何確定估價(jià)所依據(jù)的用途的規(guī)定是什么？
2.0.6估價(jià)對(duì)象的用途不一致時(shí)如何確定估價(jià)所依據(jù)的用途的規(guī)定。目前，房地產(chǎn)的實(shí)際用途、房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途等用途之間不一致的情況較為常見，如土地登記用途為工業(yè)，房屋登記用途為辦公；房屋登記用途為住宅，實(shí)際用途為商鋪。同一房地產(chǎn)，按照不同的用途進(jìn)行估價(jià)，評(píng)估價(jià)值往往差異較大。由于估價(jià)目的和價(jià)值類型多樣復(fù)雜，在估價(jià)實(shí)務(wù)中究竟應(yīng)按照哪種用途來估價(jià)難以一概而論。本條結(jié)合近幾年來房地產(chǎn)估價(jià)特別是國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估實(shí)踐，規(guī)定：在政府或其有關(guān)部門有認(rèn)定的情況下，應(yīng)按政府或其有關(guān)部門認(rèn)定的用途進(jìn)行估價(jià)；在沒有政府或其有關(guān)部門認(rèn)定的情況下，對(duì)房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途之間的不一致，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進(jìn)行估價(jià)，對(duì)實(shí)際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途之間的不一致，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進(jìn)行估價(jià)，對(duì)實(shí)際用途與房屋登記用途、土地登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，合理確定估價(jià)所依據(jù)的用途。
3 估價(jià)程序
17．為什么要按照程序開展估價(jià)？
3.0.1按照科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、完整的估價(jià)程序按部就班地開展估價(jià)工作，可以使估價(jià)工作具有計(jì)劃性并規(guī)范化、精細(xì)化，避免顧此失彼、疏忽遺漏或重復(fù)浪費(fèi)，從而可以保證估價(jià)工作質(zhì)量，提高估價(jià)工作效率。履行必要的估價(jià)程序是完成任何估價(jià)項(xiàng)目的基本要求，也是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、有效保護(hù)自己的重要手段。完成任何估價(jià)項(xiàng)目，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師都不得隨意簡(jiǎn)化或者省略本規(guī)范規(guī)定的估價(jià)程序。
18．怎樣按照程序進(jìn)行估價(jià)？
3.0.1對(duì)因評(píng)估價(jià)值異議引起的估價(jià)鑒定，其中一項(xiàng)重要的鑒定內(nèi)容是檢查房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師是否履行了必要的估價(jià)程序（包括必要的估價(jià)工作歩棸和估價(jià)工作內(nèi)容）來開展估價(jià)工作，即檢查在履行估價(jià)程序方面是否存在簡(jiǎn)化、省略等問題或疏漏。例如，是否盡職搜集了估價(jià)所需要的資料，包括是否要求了估價(jià)委托人如實(shí)提供其知悉的估價(jià)所需資料，自己是否努力搜集了其他估價(jià)所需的資料，并對(duì)估價(jià)所需的資料進(jìn)行了審慎檢查；是否對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了認(rèn)真的實(shí)地勘察；是否采用了適用的估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行了正確、仔細(xì)的測(cè)算。除非是有意高估或低估，一般情況下只要估價(jià)程序做到位了，估價(jià)價(jià)值不會(huì)出現(xiàn)太大的偏差。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展任何估價(jià)項(xiàng)目，都必須在估價(jià)程序上經(jīng)得起嚴(yán)格檢查。
19．估價(jià)程序中需注意的問題？
3.0.1在實(shí)際的估價(jià)中，本條估價(jià)程序中的一些工作步驟之間不是絕對(duì)分割開的，可以有某些交叉（如搜集估價(jià)所需資料可在受理估價(jià)委托時(shí)就要求委托人提供，在實(shí)地勘察估價(jià)對(duì)象時(shí)還可進(jìn)一步補(bǔ)充搜集有關(guān)資料），有時(shí)甚至需要一定的反復(fù)，但不得隨意簡(jiǎn)化和省略。
20．估價(jià)委托應(yīng)由誰(shuí)來統(tǒng)一受理？
3.0.2估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)。
21．接受委托應(yīng)該做哪些工作？
3.0.2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人向其出具估價(jià)委托書，可采取填寫估價(jià)委托書的方式。估價(jià)委托書一般應(yīng)載明估價(jià)委托人的名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)要求、委托日期等內(nèi)容。估價(jià)委托書將作為估價(jià)依據(jù)放入估價(jià)報(bào)告的附件中。
22．哪些情形不適宜簽訂估價(jià)委托合同？
3.0.2無超出本機(jī)構(gòu)的估價(jià)業(yè)務(wù)范圍、與本機(jī)構(gòu)有利害關(guān)系或利益沖突、本機(jī)構(gòu)的專業(yè)能力難以勝任、估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)等不應(yīng)受理的情形，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)決定受理估價(jià)委托的，應(yīng)與估價(jià)委托人訂立書面估價(jià)委托合同。
23．合同內(nèi)容有哪些?有多少條款？應(yīng)有哪些條款？
3.0.2估價(jià)委托合同一般應(yīng)載明以下內(nèi)容：一是估價(jià)委托人和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況，包括估價(jià)委托人的名稱或姓名、住所，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、住所。二是負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，包括姓名、注冊(cè)號(hào)。每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)選派一名能勝任該項(xiàng)目估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。三是估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象。四是估價(jià)委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料，包括資料的目錄、數(shù)量，如估價(jià)委托人應(yīng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、歷史成交價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收益（包括收入和費(fèi)用）、開發(fā)建設(shè)成本以及有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料。五是估價(jià)過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師等有關(guān)人員應(yīng)保守在估價(jià)活動(dòng)中知悉的估價(jià)委托人的商業(yè)秘密，不得泄露估價(jià)委托人的個(gè)人隱私；估價(jià)委托人保證所提供資料的合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況，應(yīng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，搜集估價(jià)所需資料。六是估價(jià)費(fèi)用及其支付的方式、期限。七是估價(jià)報(bào)告及其交付，包括交付的估價(jià)報(bào)告類型、分?jǐn)?shù)以及估價(jià)報(bào)告的交付期限、方式等。例如，是僅提供估價(jià)報(bào)告結(jié)果，還是既提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告又提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告；是提供中文估價(jià)報(bào)告，還是提供英文估價(jià)報(bào)告，或是既提供中文估價(jià)報(bào)告又提供英文估價(jià)報(bào)告。在確定估價(jià)報(bào)告交付期限時(shí)，應(yīng)保證有足夠的時(shí)間以保質(zhì)完成該估價(jià)項(xiàng)目，不得“立等可取”。八是違約責(zé)任。九是解決爭(zhēng)議的方法。十是其他需要約定的事項(xiàng)。此外，估價(jià)委托合同中還應(yīng)注明其簽訂日期。
24．什么人，多少人來完成估價(jià)項(xiàng)目？
3.0.2估價(jià)工作應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師完成，其他人員只能協(xié)助或幫助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展工作。為了保證估價(jià)質(zhì)量，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)明確一名能夠勝任其估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擔(dān)任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并應(yīng)有與其估價(jià)工作量和難度相適應(yīng)的兩名或兩名以上足夠數(shù)量能給勝任其估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)。
25．什么情況可批量評(píng)估，對(duì)流水作業(yè)方式的要求？
3.0.2應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目主要是適用于批量估價(jià)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)抵押貸款后重估。房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)、房屋征收估價(jià)不宜采用批量估價(jià)。除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，不得將有機(jī)聯(lián)系的估價(jià)工作前后割裂開來，采取流水作業(yè)方式，分別由不同的人員完成其中一部分工作。
26．如何確定估價(jià)基本事項(xiàng)？估價(jià)目的的重要性體現(xiàn)在哪些方面？
3.0.3房地產(chǎn)估價(jià)的核心內(nèi)容是為了特定目的，對(duì)特定房地產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)行進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷。因此，在分析、測(cè)算和判斷特定價(jià)值之前，必須弄清特定目的、特定房地產(chǎn)、特定時(shí)間和特定價(jià)值，即要弄清估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。弄清這四者稱為確定估價(jià)基本事項(xiàng)。
在實(shí)際估價(jià)中，一些房地產(chǎn)估價(jià)師不是在于估價(jià)委托人進(jìn)行充分溝通交流的基礎(chǔ)上依法確定估價(jià)基本事項(xiàng)，而是寄希望于估價(jià)委托人自己說清楚估價(jià)基本事項(xiàng)，甚至還因此抱怨估價(jià)委托人。這種想法和說法是不正確的。
在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型之間有著內(nèi)在的聯(lián)系，其中估價(jià)目的是龍頭。因?yàn)橹挥写_定了估價(jià)目的，才能確定估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型。例如，從確定估價(jià)對(duì)象來看，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，就不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)對(duì)象。估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和價(jià)值類型三者之間，估價(jià)對(duì)象有時(shí)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)有關(guān)，其余一般是相互獨(dú)立的。確定價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般在確定估價(jià)對(duì)象之前，因?yàn)橐恍┕纼r(jià)目的要求估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對(duì)象狀況可能不同。
27．編制估價(jià)方案的目的是什么？
3.0.4編制估價(jià)方案的目的是為了保質(zhì)、按時(shí)完成估價(jià)項(xiàng)目。估價(jià)作業(yè)方案的核心是解決將要做什么、什么時(shí)候做以及由誰(shuí)來做，是關(guān)于保質(zhì)、按時(shí)完成一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目的未來一些列行動(dòng)的計(jì)劃。
28．對(duì)估價(jià)對(duì)象要準(zhǔn)備哪些資料？
3.0.5除反映估價(jià)對(duì)象狀況及其歷史成本價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收益、開發(fā)建設(shè)成本（包括成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等）等資料外，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師平常就應(yīng)留意搜集和積累估價(jià)所需資料，建立包括交易實(shí)例庫(kù)在內(nèi)的各種估價(jià)資料庫(kù)。在估價(jià)時(shí)更應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和估價(jià)作業(yè)方案中擬采用的估價(jià)方法，有針對(duì)性地搜集估價(jià)所需資料。特別是反映估價(jià)對(duì)象狀況及其歷史成交價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收益、開發(fā)建設(shè)成本等資料，不僅在此時(shí)應(yīng)搜集，而且在前面受理估價(jià)委托時(shí)就可要求委托人盡量提供，在后面實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象時(shí)還可進(jìn)一步補(bǔ)充搜集。
29．估價(jià)人員對(duì)委托人提供的資料應(yīng)怎樣做？
3.0.6雖然估價(jià)委托人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供其掌握的估價(jià)所需資料，并對(duì)其提供的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，但也要對(duì)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行審慎檢查。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況，當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的，不能僅憑權(quán)屬證明復(fù)印件做出判斷，應(yīng)與原件核對(duì)。
30．為什么要外勘？對(duì)參加估價(jià)師外勘人數(shù)要求多少？
3.0.7房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二特性，且其價(jià)值、價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)，只有身臨其境才能真正了解和認(rèn)識(shí)它，因此實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象是做好房地產(chǎn)估價(jià)不可省略的工作歩棸。任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，應(yīng)至少有一名參加該項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師負(fù)責(zé)實(shí)施估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘工作。
31．實(shí)地查勘時(shí)怎樣去做？
3.0.7在實(shí)地勘察時(shí)，一般需要估價(jià)委托人或其代表以及被查勘房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人等房地產(chǎn)權(quán)利人到場(chǎng)，實(shí)地查勘人員應(yīng)向他們以及房地產(chǎn)使用人、鄰居等知情人員詳細(xì)詢問估價(jià)需要弄清的問題，認(rèn)真聽取他們關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況的介紹，并采取筆記、拍照、錄音、錄像等方式將實(shí)地查勘情況記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄。實(shí)地查勘時(shí)，特別要注意核對(duì)估價(jià)對(duì)象的坐落和空間范圍，防止搞錯(cuò)估價(jià)對(duì)象。負(fù)責(zé)實(shí)施實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地勘查記錄上簽名，陪同實(shí)地查勘的估價(jià)委托人或者其代表和被查勘房地產(chǎn)的權(quán)利人宜在實(shí)地查看記錄上簽名或者蓋章。
32．對(duì)征收房屋外勘要求是什么？
3.0.7對(duì)被征收房屋價(jià)值評(píng)估的，房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在被征收房屋實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章。被征收人拒絕簽名或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，并應(yīng)當(dāng)在被征收房屋實(shí)地查勘記錄上簽名或者蓋章，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明。
33．實(shí)地查看時(shí)不能進(jìn)入房屋怎么辦？
3.0.8無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的情形，是指因征收、司法拍賣等強(qiáng)制取得或者強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，房地產(chǎn)占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘；或者因估價(jià)對(duì)象涉及國(guó)家機(jī)密，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘情形的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以不進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，但應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘。
34．對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)及專業(yè)領(lǐng)域外的項(xiàng)目怎么處理？
3.0.9、3.0.10房地產(chǎn)估價(jià)中遇到的專業(yè)問題可分為兩類：一是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的；二是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域外的。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的，首先是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)；其次是對(duì)于承接的估價(jià)業(yè)務(wù)中有部分超出自己專業(yè)勝任能力的，應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。
估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等，均是影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值、價(jià)格的重要因素，且日益受到人們的重視，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注和考慮。但對(duì)它們的鑒定、檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，不屬于房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)領(lǐng)域，也是注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)難以勝任的。因此，經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的專家咨詢后，仍然難以對(duì)它們做出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)當(dāng)建議估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)或者相應(yīng)資格的專家先行鑒定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等，再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或者專家出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)。
35．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告應(yīng)建立什么審核制度？
3.0.11對(duì)撰寫完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對(duì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。為了保證出具的每份估價(jià)報(bào)告都是合格的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核等估價(jià)報(bào)告質(zhì)量管理制度，選派本機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)師或外聘房地產(chǎn)估價(jià)專家擔(dān)任審核人員，按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式進(jìn)行審核，保證估價(jià)報(bào)告真實(shí)、客觀、準(zhǔn)確、完整、清晰、規(guī)范。
36．對(duì)擔(dān)任審核人員的要求有哪些？
3.0.11擔(dān)任審核人員的本機(jī)構(gòu)人員，應(yīng)當(dāng)為注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作五年或五年以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，或曾經(jīng)是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作五年或五年以上的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、現(xiàn)年齡超過65周歲不予注冊(cè)的人員；外聘的房地產(chǎn)估價(jià)專家，應(yīng)具有房地產(chǎn)估價(jià)師資格或具有高級(jí)專業(yè)技術(shù)職務(wù)，并從事與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的科研、教學(xué)、管理等工作五年或五年以上。
37．對(duì)每份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告蓋章、簽字及責(zé)任是什么？
3.0.12每份房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)由不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，并有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋公章。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得以蓋執(zhí)業(yè)專用章等個(gè)人印章代替簽名；可以只簽名不蓋個(gè)人印章，也可以既簽名又蓋個(gè)人印章。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得以蓋估價(jià)報(bào)告專用章等其他印章代替公章。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具估價(jià)報(bào)告，并加蓋該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。
估價(jià)報(bào)告應(yīng)是在其上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)親自完成的。在估價(jià)報(bào)告上簽名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和蓋章的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)并依法承擔(dān)責(zé)任。
38．為什么要保存估價(jià)資料？對(duì)保存估價(jià)資料的有哪些要求？
3.0.14保存估價(jià)資料的目的是建立估價(jià)檔案和估價(jià)資料庫(kù)，為今后的相關(guān)估價(jià)及管理工作奠定基礎(chǔ)，同時(shí)有助于解決日后可能發(fā)生的估價(jià)爭(zhēng)議，有助于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師展現(xiàn)估價(jià)業(yè)績(jī)，有助于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師開展有關(guān)檢查和考核等。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立健全估價(jià)檔案管理制度，保證估價(jià)檔案完整、真實(shí)和安全。估價(jià)檔案應(yīng)有序存放、妥善保管、避免損毀、防止丟失、查找方便。
本規(guī)范第3.0.13條所列的估價(jià)資料中，一般的估價(jià)項(xiàng)目通常沒有估價(jià)中的不同意見記錄和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見，但是如果有的話，應(yīng)將其保存。
4 估價(jià)方法
4.1估價(jià)方法選用
39．為什么選用估價(jià)方法是關(guān)鍵？根據(jù)什么來選用估價(jià)方法？
4.1.1選用估價(jià)方法是實(shí)際估價(jià)中的一個(gè)關(guān)鍵，也是容易出錯(cuò)之處。為了防止選用估價(jià)方法的隨意性，本條規(guī)定應(yīng)進(jìn)行估價(jià)方法適用性分析，根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法是否適用于估價(jià)對(duì)象。
某種估價(jià)方法不適用于估價(jià)對(duì)象，是指該估價(jià)方法在理論上不適用或者客觀條件不具備導(dǎo)致其不能用，而不包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不掌握該估價(jià)方法所需要的資料數(shù)據(jù)等非客觀原因?qū)е碌牟荒苡谩?/p>
40．假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)采用什么方法測(cè)算？
4.1.2本條針對(duì)四類房地產(chǎn)，分別規(guī)定它們的估價(jià)方法如何選用。
假設(shè)開發(fā)中開發(fā)完成后的價(jià)值如果采用成本測(cè)算，則形式上的假設(shè)開發(fā)法實(shí)質(zhì)上是成本法，因此選用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的，開發(fā)完成后的價(jià)值應(yīng)可采用成本法以外的方法測(cè)算。
41．原估價(jià)規(guī)范對(duì)估價(jià)方法選取有什么不同？
4.1.3過去認(rèn)為的必須采用兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，是對(duì)估價(jià)方法選用的一種誤解。正確的估價(jià)方法選用是：經(jīng)過估價(jià)方法適用性分析后，估價(jià)對(duì)象適用幾種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就應(yīng)選用幾種方法進(jìn)行估價(jià)。而不是僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，也要強(qiáng)行采用兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，或者適用三種或三種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，也可只采用兩種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。
42．不同估價(jià)方法之間的關(guān)系？
4.1.3不同估價(jià)方法之間的關(guān)系有以下三種：一是互相驗(yàn)證。不同的估價(jià)方法是從不同的方面或角度來測(cè)量房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的，它們之間不是替代關(guān)系。在可以同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的情況下，同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)可以使評(píng)估價(jià)值更加合理。二是互相補(bǔ)充。例如，有些房地產(chǎn)適用成本法估價(jià)而不適用于比較法估價(jià)，如在建工程；有些房地產(chǎn)可能相反，適用于比較法估價(jià)而不適用成本法估價(jià)，如位置和環(huán)境很好、適宜建造別墅、尚未開發(fā)的生地。三是互相引用。例如，比較法中的土地使用期限調(diào)整系數(shù)，可以采用收益法測(cè)算；收益法中的租金收入、成本法中的土地成本，可以采用比較法測(cè)算；假設(shè)開發(fā)法中的開發(fā)完成后的價(jià)值，可以采用比較法和收益法測(cè)算。
還需要說明的的是，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象選用了兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，是指該兩種或兩種以上估價(jià)方法均是用于直接得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，而不包括估價(jià)方法之間引用的情況。例如，某宗待開發(fā)房地產(chǎn)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，其中開發(fā)完成后的價(jià)值采用比較法或收益法測(cè)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)際上只采用了假設(shè)開發(fā)法一種方法進(jìn)行估價(jià)，而不是采用了假設(shè)開發(fā)法和比較法或假設(shè)開發(fā)法和收益法兩種方法進(jìn)行估價(jià)，或者采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、比較法三種方法進(jìn)行估價(jià)。
4.2 比較法
43．什么叫比較法？適用于哪些類型房地產(chǎn)？
4.2.1比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。該方法適用于同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，如住宅，特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅；寫字樓；商鋪；標(biāo)準(zhǔn)廠房；房地產(chǎn)開發(fā)用地等。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價(jià)：同類房地產(chǎn)數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等；很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等；可比性很差的房地產(chǎn)，如在建工程等。
44．不能采用比較法的有哪些情況？
4.2.1比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上較活躍的地區(qū)，在某些情況下比較法也可能不適用，如可能由于某些原因?qū)е略谝欢屋^長(zhǎng)時(shí)期很少發(fā)生房地產(chǎn)交易。
45．什么情況下不能成為不采用比較法估價(jià)的理由？
4.2.1目前，獲取房地產(chǎn)真實(shí)成交價(jià)格以及估價(jià)所必要的交易房地產(chǎn)狀況等信息，是運(yùn)用比較法估價(jià)的難點(diǎn)。盡管如此，以下情況不能成為不采用比較法估價(jià)的理由：估價(jià)對(duì)象所在地存在較多類似房地產(chǎn)的交易，而由于房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師沒有努力去搜集和積累交易實(shí)例，造成不能采用比較法估價(jià)。
46．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師為什么要搜集交易實(shí)例？
4.2.2運(yùn)用比較法估價(jià)需要擁有估價(jià)對(duì)象所在地的大量、真實(shí)成交的房地產(chǎn)交易實(shí)例。只有這樣，才能掌握估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，保證評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格不會(huì)超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，保證根據(jù)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格更加準(zhǔn)確而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)努力搜集較多的交易實(shí)例。
47．房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立房地產(chǎn)買賣、租賃等交易實(shí)例庫(kù)有什么作用？
4.2.2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立房地產(chǎn)買賣、租賃等交易實(shí)例庫(kù)。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)不僅是比較法的需要，而且是從事房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)咨詢業(yè)務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用，能有效提高估價(jià)工作的效率。
48．選取案例的要求及對(duì)估價(jià)的作用是什么？
4.2.3可作為比較法估價(jià)的價(jià)格依據(jù)的，應(yīng)是交易實(shí)例的成交價(jià)格。掛牌價(jià)等非成交價(jià)格，只能作為估價(jià)的參考，不能作為估價(jià)的依據(jù)。
針對(duì)實(shí)際估價(jià)中選取可比實(shí)例的隨意性，或者為了達(dá)到高估或低估的目的，明顯有更合適的可比實(shí)例不選取，本條規(guī)定在同等條件下應(yīng)選取位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例。
49．比較基礎(chǔ)建立的目的是什么？
4.2.6建立比較基礎(chǔ)的目的，是對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，以統(tǒng)一可比實(shí)例成交價(jià)格的內(nèi)涵和形式，使可比實(shí)例成交價(jià)格與價(jià)值對(duì)象價(jià)值或價(jià)格之間、各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間的口徑一致、相互可比。
50．可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不同有哪三種情況？
可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍不同主要有三種情況：一是含有非房地產(chǎn)成分。例如，估價(jià)對(duì)象是“純粹”的房地產(chǎn)，而選取的可比實(shí)例是有附贈(zèng)家具、家電、汽車、附帶入學(xué)指標(biāo)、戶口指標(biāo)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等的交易實(shí)例；或相反。二是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價(jià)對(duì)象是“干凈”的房地產(chǎn)，而選取的可比實(shí)例是設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價(jià)款，或由買方代付賣方欠繳的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)（如電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、有線電視收看費(fèi)等）、供暖費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房產(chǎn)稅等費(fèi)用和稅金的交易實(shí)例；或相反。三是房地產(chǎn)的實(shí)物范圍不同。例如，估價(jià)對(duì)象為土地，而選取的可比實(shí)例是含有類似土地的房地產(chǎn)交易實(shí)例；估價(jià)對(duì)象是一套封陽(yáng)臺(tái)的住宅，而選取的可比實(shí)例是未封陽(yáng)臺(tái)的住宅；估價(jià)對(duì)象是一套不帶車位的住宅，而選取的可比實(shí)例是一套帶車位的住宅。
51．統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位有哪些？
在統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位方面，價(jià)格有總價(jià)、單價(jià)，土地還有樓面地價(jià)；幣種有人民幣、美元、港元等；貨幣單位有元、萬元、億元等。采用單價(jià)的，有單位面積、單位體積、每延長(zhǎng)米（如圍墻、道路）、每個(gè)（如車位）、每間等的價(jià)格。采用面積的，有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等；面積計(jì)量單位有平方米、公頃、平方英尺、畝等。
52．建筑功能有哪些？
4.2.11建筑功能包括防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照等。
53．不同用途的房地產(chǎn)怎樣調(diào)整具體內(nèi)容和比較因素？
4.2.13因不同用途的房地產(chǎn)，影響其價(jià)值或價(jià)格的區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況因素有所不同，所以在實(shí)際估價(jià)中，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途確定調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素。
54．怎樣修正和調(diào)整？
4.2.14本條是對(duì)修正、調(diào)整方法的規(guī)定?？們r(jià)調(diào)整是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。單位調(diào)整是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。金額調(diào)整是采用金額對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。百分比調(diào)整是采用百分比對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。直接比較調(diào)整是以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情況對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。間接比較調(diào)整是設(shè)定某種標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況分別與其進(jìn)行比較，根據(jù)兩者差異情況對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。
55．在哪些范圍內(nèi)進(jìn)行修正和調(diào)整？調(diào)整幅度是多少？
4.2.15本條所稱修正和調(diào)整，不包括建立比較基礎(chǔ)?！皢雾?xiàng)”是指交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整五項(xiàng)中的任何一項(xiàng)?！熬C合”是指該五項(xiàng)合在一起。調(diào)整幅度不宜超過20%和30%，是指不宜超過可比實(shí)例經(jīng)建立比較基礎(chǔ)后的成交價(jià)格的20%和30%。
4.3收益法
56．什么是收益法？哪些類型房地產(chǎn)適用收益法？哪些房地產(chǎn)不適用收益法？
4.3.1收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。將未來收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。該方法適用于估價(jià)對(duì)象或同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、酒店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房（用于出租的）、倉(cāng)庫(kù)（用于出租的）、農(nóng)地等。這些估價(jià)對(duì)象不限于其目前是否有收益，只要其同類房地產(chǎn)有收益即可。例如估價(jià)對(duì)象目前為自用或者空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因同類住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用收益法估價(jià)。即先根據(jù)有租賃收益的同類住宅的有關(guān)資料，采用比較法測(cè)算該住宅的租金水平、空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，再利用收益法估價(jià)。收益法一般不適用于行政辦公樓、學(xué)?！珗@等公用、公益性房地產(chǎn)估價(jià)。
57．報(bào)酬資本化法和直接資本化法有什么不同？
4.3.2~4.3.5根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。報(bào)酬資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法，它實(shí)質(zhì)上是一種折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，即房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格等于其未來各年的凈收益的現(xiàn)值之和。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。
報(bào)酬資本化法又分為“全剩余壽命模式”和“持有加轉(zhuǎn)售模式”，并鑒于收益期一般較長(zhǎng)，通常難以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益的情況，倡導(dǎo)采用“持有加轉(zhuǎn)售模式”來估價(jià)，即利用持有期、期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益，選用相應(yīng)的收益法公式來估價(jià)。
58．什么是收益期？
4.3.6收益期是預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益的時(shí)間。具體是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。
59．土地使用權(quán)包括哪些？
土地使用權(quán)包括建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)等。土地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至土地使用期限（或承包期、利用期限）結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。
60．建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指什么？
建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間，可在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷后確定。
61．房地產(chǎn)估價(jià)中通常確定的持有長(zhǎng)度參考值是多少年？
4.3.7本條借鑒國(guó)外和我國(guó)香港地區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)中通常確定的持有期長(zhǎng)度，給出了5年~10年的參考值。
62．期間收益是什么？包括了哪些內(nèi)容？
4.3.8、4.3.9期間收益也是凈收益，因此凈收益的測(cè)算包含了期間收益的測(cè)算。
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和經(jīng)營(yíng)兩大類。據(jù)此，測(cè)算凈收益的途徑可分為兩種：一是通過租賃收入測(cè)算凈收益，如存在大量租賃實(shí)例的住宅、寫字樓、商鋪、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類房地產(chǎn)；二是通過經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算凈收益，如酒店、影劇院、娛樂中心、汽車加油站、高爾夫球場(chǎng)等類房地產(chǎn)。在英國(guó)，將前一種情況下的收益法稱為投資法，后一種情況下的收益法稱為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實(shí)例又有經(jīng)營(yíng)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實(shí)際估價(jià)中，只要是能夠通過租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過租賃收入來測(cè)算凈收益。因此，通過租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。
63．租約房屋怎樣評(píng)估？
4.3.10有租約限制的，評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值時(shí)根據(jù)合同租金估價(jià)，是基于租賃合同及合同租金是真實(shí)的。但在實(shí)際中，出現(xiàn)了為高評(píng)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，估價(jià)委托人偽造租賃合同或虛假租金的現(xiàn)象。另外，也有合同租金明顯高于或明顯低于市場(chǎng)租金的真實(shí)情況，但這種租賃關(guān)系可能不牢固。針對(duì)這些情況，本條規(guī)定在合同租金明顯高于或明顯低于市場(chǎng)租金的情況下，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實(shí)性、解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。
64．未來收益的常規(guī)類型有幾種？
4.3.13未來凈收益流量的常規(guī)類型可分為以下幾種：一是每年基本上不變；二是每年基本上按某個(gè)比率遞增；三是每年基本上按某個(gè)數(shù)額遞增；四是每年基本上按某個(gè)比率遞減；五是每年基本上按某個(gè)數(shù)額遞減。
65．綜合資本化率還有幾種方法確定？
4.3.15綜合資本化率除可采用市場(chǎng)提取法確定外，還可選用本條規(guī)定的方法確定。
貸款價(jià)值比是抵押貸款額與房地產(chǎn)價(jià)值的百分比。抵押貸款資本化率也稱為抵押貸款常數(shù)，是第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比。權(quán)益資金資本化率是權(quán)益資金（自有資金）所要求的正常收益率。
66．土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率是多少？
土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率（L）與建筑物價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率（B）之和應(yīng)為100%。
67．土地使用權(quán)剩余期限怎樣計(jì)算？
4.3.16、4.3.17土地使用權(quán)剩余期限超過建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)的收益價(jià)值計(jì)算舉例如下：某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，測(cè)算該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，可先測(cè)算該房地產(chǎn)30年收益期的價(jià)值，然后加30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值。
4.4成本法
68．什么是成本法？什么情況用成本法？
4.4.1成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。
新建開發(fā)完成的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱新開發(fā)的房地產(chǎn)）、可以假設(shè)重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn)）、正在開發(fā)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計(jì)劃開發(fā)的房地產(chǎn)（如期房），都可以采用成本法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)算，又沒有經(jīng)濟(jì)收入或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收入而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)?；S、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法進(jìn)行估價(jià)。
69．為什么房地產(chǎn)保險(xiǎn)可用成本法？
在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法進(jìn)行估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀；對(duì)發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要采取重建方式來解決。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或同類房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)難以采用比較法估價(jià)時(shí)，通常只好采用成本法進(jìn)行估價(jià)。
70．成本法還可用在什么地方？
成本法一般適用于測(cè)算可獨(dú)立開發(fā)建設(shè)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。當(dāng)采用成本法測(cè)算局部房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格時(shí)，例如測(cè)算某幢住宅樓中某套住宅的價(jià)值，通常是先測(cè)算該幢住宅樓的平均價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中,根據(jù)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)方式，還可能需要先測(cè)算整個(gè)“小區(qū)”的平均價(jià)值，然后調(diào)整到“樓幢”的平均價(jià)值，再在此基礎(chǔ)上進(jìn)行樓層、朝向、裝飾裝修等因素調(diào)整后得出該套住宅的價(jià)值。采用成本法測(cè)算開發(fā)區(qū)中某宗土地的價(jià)值或價(jià)格，通常也與此類似。
71．成本法中房地合估與分估路徑的區(qū)別是什么？
4.4.2要注意房地合估路徑中把土地當(dāng)作原材料的土地重置成本與房地分估路徑中把土地當(dāng)作獨(dú)立的物的土地重置成本是不同的。另外，在選擇房地產(chǎn)分估路徑時(shí)，要注意土地和建筑物的成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏頂或重復(fù)計(jì)算。
72．怎樣采用成本法估價(jià)？
4.4.3本條的房地產(chǎn)重置成本或重建成本構(gòu)成，實(shí)際上就是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。
運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是要弄清估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成。在現(xiàn)實(shí)中，特別是目前在土地供應(yīng)、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和相關(guān)稅費(fèi)等制度、政策、規(guī)則尚不完善、不明晰、不統(tǒng)一、時(shí)常發(fā)生變化的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成很復(fù)雜，不同時(shí)期、不同地區(qū)、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成可能不同。房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成還可能因不同的單位和個(gè)人對(duì)構(gòu)成項(xiàng)目劃分的不同而有所不同。但在實(shí)際運(yùn)用成本估價(jià)時(shí)，不論估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成多么復(fù)雜，首先最為關(guān)鍵的是要模擬估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程，深入調(diào)查從取得土地到房屋竣工驗(yàn)收乃至完成租售的全過程中所需要做的各項(xiàng)工作—一般要經(jīng)過獲取土地、前期工作、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段，在該全過程中發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金等必要支出及其支付或繳納的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間和依據(jù)，以及正常的開發(fā)利潤(rùn)，進(jìn)而整理出這些成本、費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)等的清單，做到既不遺漏，也不重復(fù)。然而在此基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)上結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成，進(jìn)而測(cè)算出各個(gè)構(gòu)成項(xiàng)目的金額。
73．房地產(chǎn)合估中土地成本與房地產(chǎn)分估土地重置成本的區(qū)別是什么？
4.4.4對(duì)同一宗房地產(chǎn)，房地合估路徑中的土地成本與房地分估路徑中的土地重置成本，雖然針對(duì)的是同一塊土地，但兩者對(duì)應(yīng)的土地狀況一般是不同的。房地分估路徑中的土地重置成本對(duì)應(yīng)的土地狀況，比房地合估路徑中的土地成本對(duì)應(yīng)的土地狀況，一般要“熟”些。
74．什么方法測(cè)算的重置成本或重建成本是越來越精確？
4.4.5單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法測(cè)算的建筑物重置成本或重建成本，一般是越來越精確的。
75．開發(fā)利潤(rùn)率有幾種？怎樣計(jì)算？
4.4.6開發(fā)利潤(rùn)率有多種，如成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率等。不同的開發(fā)利潤(rùn)率，不僅內(nèi)涵不同，而且計(jì)算口徑不同。因此在測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)搞清楚開發(fā)利潤(rùn)率的含義，并據(jù)此采用相應(yīng)的計(jì)算基數(shù)；或者反過來，當(dāng)確定了計(jì)算基數(shù)后，應(yīng)選用相應(yīng)的開發(fā)利潤(rùn)率。
76．建筑物有效年齡是根據(jù)什么計(jì)算？
4.4.9、4.4.10建筑物有效年齡是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡。建筑物實(shí)際年齡是建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)。建筑物有效年齡可能大于或小于建筑物實(shí)際年齡，其大小影響因素主要有建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況。
77．新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)怎樣計(jì)算？
4.4.16新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)包括新開發(fā)的房地、新開發(fā)的土地和新建成的建筑物。在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)雖然不存在一般意義上的折舊，但應(yīng)考慮存在的減價(jià)因素予以適當(dāng)減價(jià)調(diào)整。減價(jià)因素包括選址不當(dāng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、工程施工質(zhì)量欠佳、周圍環(huán)境被破壞、房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣等。例如，采用成本法評(píng)估某個(gè)在建工程的市場(chǎng)價(jià)值，雖然該在建工程實(shí)實(shí)在在投入了較多費(fèi)用，或無論誰(shuí)來開發(fā)建設(shè)都需要這么多支出，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下應(yīng)減價(jià)調(diào)整。
78．什么情況下做減價(jià)或加價(jià)調(diào)整？
4.4.16這種情況下的調(diào)整一般是減價(jià)調(diào)整，個(gè)別情況下是加價(jià)調(diào)整。
4.5 假設(shè)開發(fā)法
79．什么是假設(shè)開發(fā)法？什么情況用此種方法？
4.5.1假設(shè)開發(fā)法是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。該方法在形式上是測(cè)算新開發(fā)的房地產(chǎn)（如新建商品房）價(jià)值的成本法的“倒算法”。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)值為已知，需要求得的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；而在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值已事先通過房地產(chǎn)預(yù)測(cè)得到，需要求得的是土地價(jià)值。
80．假設(shè)開發(fā)法適用于什么類型房地產(chǎn)？
假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各種房地產(chǎn)開發(fā)用地）、在建工程（或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）、可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的舊房（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等。如果是拆除重建，則屬于毛地的范疇）。
81．什么叫開發(fā)建設(shè)階段？
4.5.2估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)階段，是指估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃條件尚未明確、已經(jīng)明確、建筑設(shè)計(jì)方案已確定，項(xiàng)目已開工等。
82．在房地產(chǎn)估價(jià)中用假設(shè)開發(fā)法要注意什么？
房地產(chǎn)開發(fā)期限一般較長(zhǎng)，土地成本和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)以及開發(fā)完成后的價(jià)值等所發(fā)生的時(shí)間通常不同，特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。但考慮資金的時(shí)間價(jià)值有兩種方式：一是折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析的方式，這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為動(dòng)態(tài)分析法；二是測(cè)算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤(rùn)（也稱為投資利息、開發(fā)利潤(rùn)）的方式，這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為靜態(tài)分析法。
83．開發(fā)建設(shè)狀態(tài)怎樣使用假設(shè)開發(fā)法？
4.5.3估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)階段，是指估價(jià)對(duì)象是在正常開發(fā)建設(shè)，還是半停工或已停建、緩建等。
在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，面臨著待開發(fā)房地產(chǎn)是繼續(xù)由其業(yè)主（擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）開發(fā)，還是要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)，或要被人民法院強(qiáng)制拍賣、變賣給他人開發(fā)。在這三種情形下，測(cè)算出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和后續(xù)開發(fā)的必要支出的數(shù)額是不同的，從而計(jì)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是不同的。例如，估價(jià)對(duì)象為某個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在建工程，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算其價(jià)值時(shí)，要搞清楚該在建工程是仍然由該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，還是將由其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成，特別是該在建工程是否要被人民法院強(qiáng)制拍賣。假如測(cè)算該商品房在建工程的后續(xù)建設(shè)期，通過比較法得到類似商品房的正常建設(shè)期為3年，該在建工程的正常建設(shè)期為2年，則在該在建工程由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)續(xù)建完成的情況下，其后續(xù)建設(shè)期為1年。但如果該在建工程要被人民法院強(qiáng)制拍賣，則還應(yīng)加由現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“換手”的正常期限，如需要辦理有關(guān)變更等交接手續(xù)，相當(dāng)于產(chǎn)生了一個(gè)新的“前期”。如果“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續(xù)建設(shè)期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會(huì)有一個(gè)新的前期，通常還會(huì)發(fā)生新的“前期費(fèi)用”，因此在測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出時(shí)，還應(yīng)加這部分“前期費(fèi)用”。
84．運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵是什么？
4.5.4運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的關(guān)鍵之一，是要把握住兩頭：一是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況；二是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。然后假設(shè)將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來房地產(chǎn)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，需要做哪些工作，完成這些工作需要多長(zhǎng)時(shí)間，需要哪些必要支出，相應(yīng)要獲得多少利潤(rùn)?，F(xiàn)實(shí)中的待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的舊房三大類?？晒╅_發(fā)的土地又分為生地、毛地、熟地三類。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，包括房地產(chǎn)類型、用途、規(guī)模和檔次等。未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，對(duì)生地和毛地的估價(jià)對(duì)象來說，有熟地和新房?jī)深?；?duì)熟地、在建工程和舊房的估價(jià)對(duì)象來說，只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。另外，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn)，還可能包含家具、機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等權(quán)利。
未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，包括出售、出租、自營(yíng)等。
85．怎樣測(cè)算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期？
4.5.5為了測(cè)算后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值發(fā)生的時(shí)間及金額，便于進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析或者測(cè)算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤(rùn)，需要測(cè)算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期。后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的時(shí)間（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的時(shí)間。測(cè)算考慮的因素包括：估價(jià)對(duì)象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限、估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等。
86．業(yè)主自行開發(fā)后續(xù)開發(fā)的必要支出不包括什么？
4.5.6估價(jià)前提為業(yè)主自行開發(fā)的，后續(xù)開發(fā)的必要支出一般不包括估價(jià)對(duì)象取得稅費(fèi)。
87．對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值怎樣測(cè)算？
4.5.7開發(fā)完成后的價(jià)值如果采用成本法測(cè)算，則形式上的假設(shè)開發(fā)法實(shí)際上為成本法，因此假設(shè)開發(fā)法中不應(yīng)采用成本法來測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值。
本條規(guī)定采用比較法測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值時(shí)，應(yīng)先測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價(jià)，并且當(dāng)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途或檔次等較大差別時(shí)，應(yīng)分別測(cè)算不同部分的單價(jià)，是為了避免實(shí)際估價(jià)中對(duì)開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算過于粗略。
88．開發(fā)利潤(rùn)率有幾種？怎樣測(cè)算？
4.5.12開發(fā)利潤(rùn)率有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率等多種。不同種類的開發(fā)利潤(rùn)率的內(nèi)涵不同，計(jì)算口徑也不同。因此，在測(cè)算開發(fā)利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)搞清楚開發(fā)利潤(rùn)率的含義，并據(jù)此采用相應(yīng)的計(jì)算基數(shù)；或者反過來，當(dāng)確定了計(jì)算基數(shù)后，應(yīng)選用相應(yīng)的開發(fā)利潤(rùn)率。
4.6其他估價(jià)方法
89．基準(zhǔn)地價(jià)修正法在什么情況下使用？
4.6.2基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格的方法。
90．什么是基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵？怎樣明確內(nèi)涵？
4.6.3各地的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵可能不同，有的是綜合的級(jí)別價(jià)，有的是分類的級(jí)別價(jià)或區(qū)片價(jià)、路線價(jià)；有的是土地單價(jià)，有的是樓面地價(jià)；此外，基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)日期、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、容積率、土地開發(fā)程度等都有可能不同。因此，在運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估宗地價(jià)值或價(jià)格時(shí)，應(yīng)搞清楚估價(jià)對(duì)象所在地的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵。
宗地是指土地權(quán)屬界限封閉的地塊或者空間。
91．哪些房地產(chǎn)類型運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整法和多元化回歸分析法？具體要求是什么？
4.6.5、4.6.6標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整法和多元化回歸分析法都需要確定估價(jià)范圍，并對(duì)該范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組。估價(jià)范圍包括估價(jià)的區(qū)域范圍和房地產(chǎn)種類。估價(jià)的區(qū)域范圍，即需要對(duì)哪個(gè)地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，例如是某個(gè)城市的全部行政區(qū)，還是其規(guī)劃區(qū)、建成區(qū)、某個(gè)或某幾個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)。估價(jià)的房地產(chǎn)種類，即需要對(duì)哪些用途和類型的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。例如是住宅，還是辦公樓、商鋪、酒店、廠房等，或是各種房地產(chǎn)。
對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組簡(jiǎn)稱“房地產(chǎn)分組”，是把相似的房地產(chǎn)劃分在同一組內(nèi)。進(jìn)行房地產(chǎn)分組，通常是將估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)，先按用途劃分，簡(jiǎn)稱“分用途”，如分為居住、辦公、商業(yè)、酒店、工業(yè)等用途的房地產(chǎn)；再按類型劃分，簡(jiǎn)稱“分類型”，如將住宅分為高層住宅、多層住宅、低層住宅等，將商業(yè)房地產(chǎn)分為大型商場(chǎng)、小型商鋪等；然后按區(qū)位劃分，簡(jiǎn)稱“分區(qū)域”或“分區(qū)”，如按自然小區(qū)劃分。從理論上講，劃分的組越小，組內(nèi)的房地產(chǎn)越相似，從而需要調(diào)整的因素或估價(jià)模型中的自變量就會(huì)越少。但如果分組過小，則組內(nèi)的交易實(shí)例等“樣本”可能較少，從而難以滿足測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格（簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）或建立估價(jià)模型的需要。
在運(yùn)用多元回歸分析法時(shí)，考慮到某些較少見或不普遍的影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的特殊因素如果作為多元回歸模型中的自變量，會(huì)增加多元回歸模型中的復(fù)雜性和準(zhǔn)確性等，可先將這些特殊因素不作為多元回歸模型中的自變量，待利用多元回歸模型計(jì)算出被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格后，再利用特殊因素調(diào)整系數(shù)對(duì)那些存在特殊因素的被估價(jià)房地產(chǎn)的多元回歸模型計(jì)算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整，從而得出這些被估價(jià)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。
5 不同估價(jià)目的下的估價(jià)
5.1房地產(chǎn)抵押估價(jià)
92．怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)？
5.1.1~5.1.13本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)抵押估價(jià)的種類、內(nèi)容、原則，以及一些特殊情況下的處理等。
抵押估價(jià)為估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先償款后的價(jià)值。抵押凈值為抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。
5.2 房地產(chǎn)稅收估價(jià)
93．怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)稅收估價(jià)？
5.2.1~5.2.3本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)稅收估價(jià)的種類、原則、批量估價(jià)的方法和個(gè)案估價(jià)的方法的適用，價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定等。
在房地產(chǎn)稅收估價(jià)中，評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格統(tǒng)稱為計(jì)稅價(jià)值，它是指為征稅目的而評(píng)估的價(jià)值或價(jià)格。
5.3房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)
94．怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)？
5.3.1~5.3.5本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)的種類、內(nèi)容，以及一些特殊情況下的處理等。
征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都具有強(qiáng)制性，都要經(jīng)過法定程序，都應(yīng)依法給予補(bǔ)償。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，是國(guó)家將集體或私人所有的財(cái)產(chǎn)強(qiáng)行征為國(guó)有，不存在返還的問題；而征用只是使用權(quán)的改變，是國(guó)家強(qiáng)行使用集體或私人所有的財(cái)產(chǎn)，被征用的財(cái)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還給財(cái)產(chǎn)所有人。征收和征用雖然具有強(qiáng)制性，但都不是無償?shù)?，?yīng)給予公平補(bǔ)償。
5.4 房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)
95． 怎樣對(duì)房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)？
5.4.1~5.4.4本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)拍賣、變賣的種類，房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)注意的問題等。
房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)瑕疵的影響，但不應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)被查封以及拍賣房地產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)的影響；應(yīng)考慮拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響，但人民法院書面說明依法將原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，應(yīng)不考慮拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)的影響。
5.5房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)
96．怎樣對(duì)房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)？
5.5.1~5.5.3本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的前提以及應(yīng)注意的問題。
房地產(chǎn)分割、合并估價(jià)的前提是實(shí)物分割、合并。房地產(chǎn)的面積或規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值和價(jià)格有較大的影響，因此分割、合并之前和之后的價(jià)值和價(jià)格之間通常不是簡(jiǎn)單的加減關(guān)系，而應(yīng)根據(jù)分割、合并后的實(shí)際狀況進(jìn)行估價(jià)。
5.6房地產(chǎn)損失賠償估價(jià)
97．怎樣對(duì)房地產(chǎn)損失賠償估價(jià)？
5.6.1、5.6.2本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)損失賠償估價(jià)的種類、內(nèi)容，被損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損評(píng)估應(yīng)注意的問題、適用的評(píng)估方法等。
修復(fù)成本法是測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。
5.7房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)
98．怎樣對(duì)房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)？
5.7.1~5.7.3 本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)保險(xiǎn)估價(jià)的種類、內(nèi)容、適用的方法等。
房地產(chǎn)投保時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，應(yīng)根據(jù)投保的險(xiǎn)種確定估價(jià)對(duì)象的范圍。估價(jià)對(duì)象范圍一般不包括即使保險(xiǎn)事故發(fā)生也不會(huì)遭受損失的部分。例如投保火災(zāi)險(xiǎn)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，估價(jià)對(duì)象一般不包括土地。
價(jià)差法是分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法。損失資本化法是預(yù)測(cè)未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。
5.8 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)
99．怎樣對(duì)轉(zhuǎn)讓估價(jià)？
5.8.1~5.8.5本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的種類、內(nèi)容、價(jià)值類型，以及一些特殊情況下的處理等。
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人通過買賣、互換、贈(zèng)予或者其他合法方式將其房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式包括房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等。
5.9房地產(chǎn)租賃估價(jià)
100．怎樣對(duì)房地產(chǎn)租賃估價(jià)？
5.9.1~5.9.3本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)租賃估價(jià)的種類、租金類型、價(jià)值類型以及應(yīng)注意的問題等。
房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租，是指房屋所有權(quán)人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
5.10 建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)
101．怎樣對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)？
5.10.1~5.10.3過去的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，主要是出讓人需要的估價(jià)。本節(jié)規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)不僅包括出讓人需要的估價(jià)，還包括意向用地使用者需要的估價(jià)，并對(duì)這些估價(jià)中的價(jià)值類型等不同于其他估價(jià)的特別之處作了規(guī)定。
5.10.5、5.10.6建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)通常采用假設(shè)開發(fā)法。在假設(shè)開發(fā)法中，選擇的估價(jià)前提（業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提、被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提）不同，估價(jià)結(jié)果會(huì)有所不同，但估價(jià)前提不是隨意選擇的。為此，這兩條針對(duì)不同情形的建設(shè)用地使用權(quán)出讓估價(jià)，對(duì)假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提選擇作了明確規(guī)定。
5.11房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)
102．怎樣對(duì)投資基金物業(yè)估價(jià)？
5.11.1~5.11.7本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)投資基金物業(yè)估價(jià)的種類、內(nèi)容，房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價(jià)值評(píng)估的方法選擇、原則以及應(yīng)注意的問題等。
房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)營(yíng)管理包括房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)的收購(gòu)、經(jīng)營(yíng)（即持有運(yùn)營(yíng)，如出租）和出售等。
5.12為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)
103．怎樣對(duì)為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)？
5.12.1~5.12.4本節(jié)規(guī)定了對(duì)為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)的種類、內(nèi)容、價(jià)值類型、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、方法等。
會(huì)計(jì)上的公允價(jià)值，與估價(jià)上的市場(chǎng)價(jià)值相當(dāng)，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額?，F(xiàn)值是指預(yù)計(jì)從資產(chǎn)持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)金額?？勺儍衄F(xiàn)值是指資產(chǎn)正常對(duì)外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額扣減該資產(chǎn)至完工時(shí)估價(jià)將要發(fā)生的成本、估計(jì)的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。重置成本是指現(xiàn)在購(gòu)買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額。
5.13企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)
104．怎樣對(duì)企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)？
5.13.1~5.13.5本節(jié)規(guī)定了企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)涉及的房地產(chǎn)估價(jià)的種類以及應(yīng)注意的問題等。
企業(yè)改制是指國(guó)有企業(yè)或者集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責(zé)任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。企業(yè)資產(chǎn)重組是指根據(jù)業(yè)務(wù)重組的需要，對(duì)同一企業(yè)內(nèi)部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要求的程序在證券交易所公開發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人（自然人、法人或者其他組織）的行為。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓人需要估價(jià)為其確定企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)，受讓人需要估價(jià)為其確定出價(jià)或報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。企業(yè)租賃是指企業(yè)所有者在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為。企業(yè)合資是指兩個(gè)以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開發(fā)產(chǎn)品或市場(chǎng)，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設(shè)備，開展有關(guān)合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益。在這種情況下，需要評(píng)估所提供的土地、房屋的價(jià)值，以便與所提供的資金、設(shè)備的價(jià)值進(jìn)行比較，從而為確定各方的經(jīng)濟(jì)利益分配比例提供參考依據(jù)。企業(yè)對(duì)外投資是指企業(yè)以貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者購(gòu)買股票、債券等有價(jià)證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)對(duì)外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設(shè)合并。吸收合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并時(shí)，其中一個(gè)企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續(xù)，被吸收的企業(yè)解散。新設(shè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并設(shè)立一個(gè)新的企業(yè)，合并各方解散。在現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)企業(yè)吸收其他企業(yè)的動(dòng)機(jī)之一，是看中了被吸收企業(yè)的場(chǎng)地（土地或房屋），以取得企業(yè)發(fā)展所需要的場(chǎng)所。在這種情況下，根據(jù)具體情況，需要評(píng)估被吸收企業(yè)或者其中房地產(chǎn)的價(jià)值。企業(yè)分立是指一個(gè)企業(yè)分為兩個(gè)以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財(cái)產(chǎn)需要做相應(yīng)的分割，從而需要估價(jià)為財(cái)產(chǎn)分割提供參考依據(jù)。企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財(cái)產(chǎn)清理、處理等。
5.14 房地產(chǎn)糾紛估價(jià)
105． 怎樣對(duì)房地產(chǎn)糾紛估價(jià)？
5.14.1~5.14.3房地產(chǎn)糾紛是特定主體基于與房地產(chǎn)相關(guān)的利益沖突而產(chǎn)生的一種雙邊對(duì)抗行為。本節(jié)規(guī)定了房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的種類以及應(yīng)注意的問題等。其中“應(yīng)根據(jù)糾紛的類型，按相應(yīng)估價(jià)目的的房地產(chǎn)估計(jì)進(jìn)行”，是指對(duì)估價(jià)價(jià)值有爭(zhēng)議的，應(yīng)按照該評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型等進(jìn)行，除非原評(píng)估時(shí)對(duì)它們的確定有誤；對(duì)賠償金額有爭(zhēng)議的，應(yīng)按照相應(yīng)的征收、征用估價(jià)進(jìn)行；對(duì)交易價(jià)格有爭(zhēng)議的，應(yīng)按照相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓、租賃等交易估價(jià)進(jìn)行。
5.15 其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)
106．怎樣對(duì)其他目的房地產(chǎn)估價(jià)？
5.15.1~5.15.6本節(jié)對(duì)分家析產(chǎn)估價(jià)，為出境提供財(cái)產(chǎn)證明的估價(jià)，為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價(jià)，改變土地使用條件補(bǔ)地價(jià)評(píng)估，國(guó)有土地上房屋征收預(yù)評(píng)估等目的的房地產(chǎn)估價(jià)與其他目的的估價(jià)不同之處或特別需要注意的方面作出了規(guī)定。
分家析產(chǎn)主要是因家庭成員不能夠再在一起生活，而要求分割家庭共有財(cái)產(chǎn)。主要有離婚、繼承導(dǎo)致的分家析產(chǎn)。
為行政機(jī)關(guān)處理、紀(jì)律檢查部門查處、檢察機(jī)關(guān)立案等服務(wù)的估價(jià)中，應(yīng)特別注意價(jià)值時(shí)點(diǎn)的確定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是變化的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格可能差異很大。
6 估價(jià)結(jié)果
107．什么是估價(jià)結(jié)果？
6.0.1 估價(jià)結(jié)果是估價(jià)的最終結(jié)論，通常是人們最關(guān)注的。為了避免估價(jià)結(jié)果僅給出評(píng)估價(jià)值因信息不夠而易造成誤解，本條規(guī)定估價(jià)結(jié)果不僅應(yīng)包括評(píng)估價(jià)值，還應(yīng)包括相關(guān)專業(yè)意見。
108．怎樣保證測(cè)算結(jié)果準(zhǔn)確？
6.0.2 為了保證測(cè)算結(jié)果沒有錯(cuò)誤，以及不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間的差異是正常合理的，本條規(guī)定在確定評(píng)估價(jià)值之前，應(yīng)對(duì)所選用的估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析。
109．房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果測(cè)算出現(xiàn)錯(cuò)誤有哪些方面及原因？
6.0.3 本條列舉了可能造成測(cè)算結(jié)果出現(xiàn)錯(cuò)誤的主要方面及不同估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果之間差異的主要原因。
不同估價(jià)方法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍的一致性，是指不同估價(jià)方法所隱含的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍是否相同。實(shí)際估價(jià)中容易忽略這一點(diǎn)，往往造成估價(jià)錯(cuò)誤。例如，評(píng)估某個(gè)酒店的價(jià)值同時(shí)選用了收益法和成本法，收益法的測(cè)算結(jié)果可能是包含了家具等動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)的整體資產(chǎn)價(jià)值，而成本法的測(cè)算結(jié)果可能僅是土地和建筑物等不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，因此，收益法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍與成本法的估價(jià)對(duì)象財(cái)產(chǎn)范圍實(shí)際上是不同的。
房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的特殊性，是指房地產(chǎn)市場(chǎng)是否正常、過熱或不景氣。在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，比較法、收益法、成本法等估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果的高低差異通常是不同的。例如，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱下，比較法的測(cè)算結(jié)果通常最高；在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣下，比較法的測(cè)算結(jié)果通常最低。
6.0.5 在同時(shí)選用兩種或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的情況下，根據(jù)估價(jià)目的的特殊要求，可以將其中一種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果作為綜合測(cè)算結(jié)果。例如，為征收補(bǔ)償?shù)男枰?，同時(shí)選用比較法、收益法和成本法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在比較法的測(cè)算結(jié)果最高的情況下，可以將比較法的測(cè)算結(jié)果作為綜合測(cè)算結(jié)果，因?yàn)椤秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！倍绻谶@種情況下將比較法、收益法和成本法的測(cè)算結(jié)果采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出綜合測(cè)算結(jié)果，則最終評(píng)估價(jià)值就會(huì)低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
得出綜合測(cè)算結(jié)果的方法和理由，應(yīng)包括采用的是簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均，還是其他方法，以及采用其中某種方法的依據(jù)是什么；采用加權(quán)算術(shù)平均的，各個(gè)測(cè)算結(jié)果的權(quán)重是多少，以及確定各個(gè)權(quán)重的依據(jù)是什么。僅將其中一種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果作為綜合測(cè)算結(jié)果的，應(yīng)充分說明這樣做是根據(jù)估價(jià)目的的何種特殊要求。
110．判斷評(píng)估價(jià)值應(yīng)注意什么？
6.0.6 測(cè)算結(jié)果是通過估價(jià)方法計(jì)算得出的，可能還有一些對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格有影響的因素難以通過測(cè)算結(jié)果反映出來，因此需要對(duì)這些因素的影響程度進(jìn)行考量，對(duì)綜合測(cè)算結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后確定最終評(píng)估價(jià)值。
應(yīng)承認(rèn)任何評(píng)估價(jià)值都有一定的誤差，只是應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值僅在理論上存在，實(shí)際中不可得知，評(píng)估價(jià)值有誤差是不可避免的。即使是對(duì)高度、面積、重量等一般物理量的測(cè)量，被測(cè)量物和測(cè)量工具都是有形的實(shí)物，但也不可避免地存在誤差。而房地產(chǎn)估價(jià)的被測(cè)量物是無形的價(jià)值或價(jià)格，測(cè)量工具是無形的估價(jià)方法，因此房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不僅存在誤差，而且其誤差要大于一般物理量測(cè)量的誤差。
判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，但由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了替代它的兩種選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格，二是其他估價(jià)專業(yè)人士（通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名房地產(chǎn)估價(jià)專家或估價(jià)專家委員會(huì)）的重新評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常價(jià)格，另外成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)通常存在“時(shí)間錯(cuò)位”，因此，一般不能直接用實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)采用其他估價(jià)專業(yè)人士對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新評(píng)估價(jià)值。如果要用實(shí)際成交價(jià)格，則應(yīng)對(duì)它進(jìn)行適當(dāng)修正或調(diào)整。
7 估價(jià)報(bào)告
111．對(duì)估價(jià)報(bào)告的要求是什么？
7.0.1 估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所做的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述。理論上，估價(jià)報(bào)告有書面估價(jià)報(bào)告和口頭估價(jià)報(bào)告。為了估價(jià)報(bào)告的嚴(yán)肅性、規(guī)范化等，本條規(guī)定估價(jià)報(bào)告應(yīng)采取書面形式，即應(yīng)為書面估價(jià)報(bào)告。
112．估價(jià)報(bào)告真實(shí)的要求是什么？
估價(jià)報(bào)告真實(shí)，即估價(jià)報(bào)告應(yīng)按事物的本來面目陳述事實(shí)、描述狀況、說明情況，沒有虛假記載。
113．估價(jià)報(bào)告客觀的要求是什么？
估價(jià)報(bào)告客觀，即估價(jià)報(bào)告應(yīng)不加個(gè)人偏見地進(jìn)行敘述、分析和評(píng)論，得出的結(jié)論應(yīng)有依據(jù)，沒有誤導(dǎo)性陳述。
114．估價(jià)報(bào)告準(zhǔn)確的要求是什么？
估價(jià)報(bào)告準(zhǔn)確，即估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)應(yīng)正確，用語(yǔ)應(yīng)明確肯定、避免產(chǎn)生誤解，對(duì)未予以核實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)及其對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響應(yīng)予以說明，沒有含糊其辭。
115．估價(jià)報(bào)告完整的要求是什么？
估價(jià)報(bào)告完整，即估價(jià)報(bào)告應(yīng)全面反映估價(jià)情況和結(jié)果，包含估價(jià)報(bào)告使用者所需要的必要信息及與其知識(shí)水平相適應(yīng)的必要信息，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套，不得隱瞞事實(shí)，沒有重大遺漏。
116．估價(jià)報(bào)告清晰的要求是什么？
估價(jià)報(bào)告清晰，即估價(jià)報(bào)告應(yīng)層次分明，用簡(jiǎn)潔的文字或圖表對(duì)有關(guān)情況和結(jié)果進(jìn)行歸納總結(jié)，避免不必要的重復(fù)，便于估價(jià)報(bào)告使用者理解和使用。
117．估價(jià)報(bào)告規(guī)范的要求是什么？
估價(jià)報(bào)告規(guī)范，即估價(jià)報(bào)告的制作應(yīng)符合規(guī)定的格式，文字、圖表等的使用應(yīng)符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語(yǔ)及其他專業(yè)術(shù)語(yǔ)應(yīng)符合《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》GB／Ｔ50899等有關(guān)規(guī)定。
118．估價(jià)報(bào)告可分為哪兩種?
7.0.2書面估價(jià)報(bào)告可分為敘述式估價(jià)報(bào)告和表格式估價(jià)報(bào)告。本條對(duì)敘述式估價(jià)報(bào)告的組成部分作了明確規(guī)定。
119．房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)報(bào)告還應(yīng)加上什么內(nèi)容？
7.0.3 房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容，除了應(yīng)包括一般估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容外，還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示。
120． 編制估價(jià)報(bào)告摘要有什么要求？
7.0.4 本條為了更好地滿足現(xiàn)實(shí)中估價(jià)委托人的需要和有關(guān)部門的要求等，規(guī)定可編制估價(jià)報(bào)告摘要。但是，編制估價(jià)報(bào)告摘要的，仍然應(yīng)當(dāng)撰寫完整的估價(jià)報(bào)告，不得以估價(jià)報(bào)告摘要替代。
121．估價(jià)報(bào)告分為哪兩種報(bào)告？怎樣處理？
7.0.5 估價(jià)報(bào)告可分為估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)向估價(jià)委托人提供，但估價(jià)技術(shù)報(bào)告是否向估價(jià)委托人提供，應(yīng)在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)委托人訂立的書面估價(jià)委托合同中約定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不能單方面決定不向估價(jià)委托人提供。估價(jià)委托合同中對(duì)是否向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告未做約定或約定不明確的，如果估價(jià)委托人要求提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告，則房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)向其提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告。
122． 房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告按對(duì)象和目的有哪些類型估價(jià)報(bào)告命名？
7.0.6結(jié)合估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的給估價(jià)報(bào)告命名，如房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告、房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)報(bào)告、被征收房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估報(bào)告、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估報(bào)告、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估報(bào)告。
123．對(duì)估價(jià)報(bào)告編號(hào)有什么要求？
估價(jià)報(bào)告編號(hào)是出具估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)報(bào)告的編號(hào)，編號(hào)應(yīng)有規(guī)則，以便于今后查找以及識(shí)別估價(jià)報(bào)告的真?zhèn)巍?/p>
124．對(duì)估價(jià)項(xiàng)目名稱有什么要求？
估價(jià)項(xiàng)目名稱一般是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的名稱和估價(jià)目的來命名。估價(jià)對(duì)象沒有名稱的，可根據(jù)估價(jià)對(duì)象的位置和估價(jià)目的來命名。估價(jià)項(xiàng)目名稱應(yīng)簡(jiǎn)潔明了，避免過長(zhǎng)的文字表述。本條要求寫明的估價(jià)委托人的名稱和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱，均應(yīng)寫明其全程。
125．致估價(jià)委托人函有什么要求？
7.0.7致估價(jià)委托人函是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師正式地向估價(jià)委托人報(bào)告估價(jià)結(jié)果、呈送估價(jià)報(bào)告的文件，是一種商務(wù)公函，應(yīng)內(nèi)容全面、前后一致、簡(jiǎn)明扼要，同時(shí)可起著估價(jià)報(bào)告摘要的作用。
126．目錄有什么要求？
7.0.9 要求目錄按估價(jià)報(bào)告各個(gè)組成部分的前后次序列出其名稱及對(duì)應(yīng)的頁(yè)碼，目的是便于估價(jià)委托人或估價(jià)報(bào)告使用者對(duì)估價(jià)報(bào)告的框架和內(nèi)容有一個(gè)總體了解，并容易找到其關(guān)注的內(nèi)容。
127．鑒定性估價(jià)有什么要求？
7.0.13 鑒證性估價(jià)報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向估價(jià)委托人出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告，其估價(jià)師聲明的內(nèi)容應(yīng)按本條規(guī)定撰寫，不得隨意添加或刪減。
128．房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)具體列出哪些？
有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)具體列出，包括國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)主要是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》。相關(guān)專項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)主要是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織針對(duì)特定估價(jià)目的制定的具體估價(jià)指導(dǎo)意見、辦法等，如《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估方法》等。
129．房地產(chǎn)估價(jià)有什么前提？一定假設(shè)是什么？
7.0.16 任何房地產(chǎn)估價(jià)都是有前提條件的，并且是在一定假設(shè)下作出的，但估價(jià)假設(shè)應(yīng)當(dāng)是必要的、合理的、有依據(jù)的。而不是隨意作出的，更不得為了規(guī)避應(yīng)盡的審慎檢查資料、盡職調(diào)查情況等勤勉盡責(zé)估價(jià)義務(wù)而胡亂假設(shè)，或者為了高估、低估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格而胡亂假設(shè)。
130．一般假設(shè)有什么要求？
一般假設(shè)應(yīng)建立在對(duì)估價(jià)所依據(jù)的資料進(jìn)行了審慎檢查、對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行了必要關(guān)注的基礎(chǔ)上。盡管有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定或在估價(jià)委托合同中約定估價(jià)委托人應(yīng)如實(shí)提供估價(jià)所必需的資料并對(duì)其合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確和完整性負(fù)責(zé)，以及房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)所依據(jù)的資料進(jìn)行了審慎檢查，但如果未予以核實(shí)，就不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為估價(jià)委托人提供的資料屬實(shí)無誤，而應(yīng)作出相應(yīng)的假設(shè)。
131．什么是“估價(jià)人員”，明確提出有什么益處？
7.0.17本規(guī)范將原規(guī)范中的“估價(jià)人員”明確為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師或房地產(chǎn)估價(jià)師。非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師只能作為“參與估價(jià)人員”協(xié)助或幫助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展有關(guān)工作，并且其工作的質(zhì)量和后果均由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師承擔(dān)。這樣規(guī)定，一是為了避免現(xiàn)實(shí)中以為參與估價(jià)工作的人員都是估價(jià)人員的誤解，用一般人員代替注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；二是杜絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不親自估價(jià)的現(xiàn)象；三是加大注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的責(zé)任，同時(shí)提高其地位。
132．對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告完整提出了什么要求？
7.0.18不論估價(jià)委托合同中約定是否向估價(jià)委托人提供估價(jià)技術(shù)報(bào)告，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)嚴(yán)格按照本條的規(guī)定完成估價(jià)技術(shù)報(bào)告，并將其存檔，以便于解決日后可能出現(xiàn)的估價(jià)糾紛，以及供房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查等。
133．估價(jià)報(bào)告附件由哪些組成？
7.0.19 附件是估價(jià)報(bào)告的重要組成部分，不是可有可無，其中一些還是重要的估價(jià)依據(jù)，如估價(jià)委托書、估計(jì)對(duì)象實(shí)地查勘情況、估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證明、估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見等。因此，估價(jià)報(bào)告中附件的內(nèi)容應(yīng)符合本條的規(guī)定，應(yīng)齊全、完整、真實(shí)。
134．證書的認(rèn)證？
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)資格證書目前是房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書。
135．變現(xiàn)能力是指什么？
7.0.20變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的速度。對(duì)變現(xiàn)能力的理解，關(guān)鍵是注意“在沒有過多損失的條件下”。因?yàn)樽儸F(xiàn)能力是與變現(xiàn)價(jià)格相聯(lián)系的?？梢哉f沒有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。只要價(jià)格低到一定程度，總會(huì)有人購(gòu)買。可見，如果沒有價(jià)格的約束，任何商品都能很快變現(xiàn)。
136．房地產(chǎn)有什么特性？變現(xiàn)能力與股票債券等有什么差別？
房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無二、價(jià)值較大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜、交易稅費(fèi)較多等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長(zhǎng)時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長(zhǎng)。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。當(dāng)需要將房地產(chǎn)快速變現(xiàn)時(shí)，通常要以一定幅度的降價(jià)為代價(jià)才能實(shí)現(xiàn)；有時(shí)即使作了一定幅度的降價(jià)，在短期內(nèi)也可能找不到買者。
137．不同類型房地產(chǎn)變現(xiàn)能力怎樣？
不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：一是該房地產(chǎn)的通用性。所謂通用性，即是否常見、是否普遍使用。通常情況下，通用性越差的房地產(chǎn)，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。例如，廠房一般比住宅的變現(xiàn)能力弱；廠房中，特殊廠房一般比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。二是該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。所謂獨(dú)立使用性，即能否單獨(dú)地使用而不受限制。例如，某個(gè)單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果大門關(guān)閉，便難以出入。通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。三是該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。例如，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞，工廠的一個(gè)車間，在物理上一般是不可分割轉(zhuǎn)讓的。此外，由于價(jià)值越大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力較弱。四是該房地產(chǎn)的區(qū)位。通常情況下，所處區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)一般比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房一般比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。五是該房地產(chǎn)的開發(fā)程度。通常情況下，開發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。例如，生地、毛地一般比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程一般比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。六是該房地產(chǎn)的價(jià)值大小。通常情況下，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購(gòu)買所需要的資金越多，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會(huì)越弱。例如，大型商場(chǎng)一般比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。七是該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)越不景氣，出售房地產(chǎn)會(huì)越困難，變現(xiàn)能力就越弱。例如，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期一般比在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期的變現(xiàn)能力弱。
138．對(duì)表格式估價(jià)有什么要求？
7.0.21表格式估價(jià)報(bào)告可比敘述式估價(jià)報(bào)告簡(jiǎn)明扼要一些，但并非是簡(jiǎn)單或省略的估價(jià)報(bào)告，其內(nèi)容應(yīng)包含敘述式估價(jià)報(bào)告應(yīng)有的內(nèi)容，兩者的差別主要是表現(xiàn)形式上的不同。
8 估價(jià)職業(yè)道德
139．對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的職業(yè)道德要求是什么？
8.0.1~8.0.8估價(jià)職業(yè)道德是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)應(yīng)遵守的道德規(guī)范和行為準(zhǔn)則。它要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去做好房地產(chǎn)估價(jià)工作。
房地產(chǎn)估價(jià)師即使具有扎實(shí)的估價(jià)專業(yè)知識(shí)和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但如果沒有良好的估價(jià)職業(yè)道德，則估價(jià)結(jié)果難以客觀、公平、合理。這不僅會(huì)損害估價(jià)利害關(guān)系人的合法權(quán)益，而且會(huì)借著估價(jià)這種“公正”的外衣擾亂市場(chǎng)秩序。更有甚者，與有關(guān)當(dāng)事人惡意串通出具虛假的估價(jià)報(bào)告損害他人合法權(quán)益。例如，在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中，與借款人惡意串通高估抵押房地產(chǎn)的價(jià)值騙取較多的貸款；在房屋征收估價(jià)中，與房屋征收部門的工作人員惡意串通虛增被征收房屋面積，甚至虛構(gòu)被征收房屋套取征收補(bǔ)償費(fèi)用，與被征收人惡意串通高估被征收房屋的價(jià)值騙取較多的補(bǔ)償；在房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)中，與法官、拍賣機(jī)構(gòu)惡意串通低估拍賣房地產(chǎn)的價(jià)值損害被執(zhí)行人的合法權(quán)益。這些不僅違反了估價(jià)職業(yè)道德，而且會(huì)被依法追究法律責(zé)任。因此，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)具有良好的職業(yè)道德是十分重要的。
140．對(duì)職業(yè)道德作了哪些明確規(guī)定？
本章分別對(duì)回避制度、勝任能力、誠(chéng)實(shí)估價(jià)、盡職調(diào)查、告知義務(wù)、保守秘密、維護(hù)形象、不得借名等估價(jià)應(yīng)遵守的職業(yè)道德作了明確規(guī)定。